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淮安二手房买卖纠纷中卖家违约 被判赔49万元

2018-04-08 15:34栏目:资讯

  “因卖家违约,我们最高一次判卖家补偿买家49万元房屋差价”,26日下午,淮安市中级人民法院首次对外发布《淮安二手房买卖纠纷案件白皮书》,据该院民三庭副庭长张勇介绍,在淮安淮安二手房买卖纠纷中,淮安两级法院判决原则是,绝不让违约方从违约行为中获利。

  据张勇介绍,淮安受去年下半年二手房房价上涨,市场火爆影响,一些卖家在经济利益面前将诚信抛在脑后,在利益和诚信面前,往往选择利益,主动违约,引发纠纷。进入法院诉讼的案件绝大多数都是因为卖家毁约引发的诉讼。此前,一卖家因房价上涨而毁约,法院经审理后判决,卖家不但要双倍返还买家的订金,还要支付合同约定的违约金。买家又要重新买房,所以法院同时判决卖家赔偿买家房屋差价49万元。这也是该院判决赔偿买家房屋差价最高的一个案例。

  对于卖家毁约的情形,张勇根据根据自己多年工作经验,总结出四条。一,夫妻一方与买受方签订房屋买卖合同,另一方以不知情或不同意为由,拒绝追认,导致因无权处分的房屋买卖合同合法有效,但无法履行房屋产权过户的义务;二,有的当事人签订两份阴阳合同,在缴纳税收时,出示的买卖合同价与实际交易价相差很大的合同,目的为了少交税,而该行为,也给卖方毁约找到理由,称买方涉嫌偷税,不诚信,损害国家利益;三,出卖方未交付房屋的附属物,比如出卖方没有将自行车库(没有产权登记)交付买受方,意在加价,否则不予交付;四有的因买卖合同中,对屋内家具、家用电器约定不明,有的当事人在买受方付款后,将家具、电器和防盗窗拆除等情形。

  对于卖家因房价上涨而主动毁约的情形,张勇副庭长告诉记者,法院在审理中总的原则是,坚持诚实信用,维护交易安全,不让违约方从其违约行为中获得利益。对此类案件处理原则是,强制继续履行为原则,解除合同并由出卖方承担违约损害赔偿的为例外。此外,法院在审理中发现,房产中介影响很大。在受理的纠纷案件中,有30%以上列房产中介为第三人。由于居间服务的专业性参差不齐,部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为,导致合同无法按期履行,引发买卖双方争议;还有一些中介存在违反相关管理规章的规定,利用自身信息、资源、专业知识优势,集房囤房,扰乱市场秩序。

  针对在签订二手房买卖合同时如何进行风险防范,结合审判实际,张勇提出了七条建议:一是对房屋中介机构的资质进行认真审查;二是买房要审查所购房屋是否设置了抵押权,能否过户;三是要看产权证有无其他共有人,还是个人独自产权。如果存在其他共有人,在签订合同时,须有其他共有人到场签字或出具委托书;四是对给付房款的时间应确定时间;五是对所购房屋中,如还有附属物,比如车库、家具、家用电器等,应明确哪些附属物包含在房屋总价中;六是在交易中,严格遵守国家法律法规,自觉履行纳税义务,不签阴阳合同;七是因房屋买卖发生争议,提起诉讼后,如要求继续履行合同的,买方应对涉案房屋先行保全,以防止卖方在诉讼中将房屋出售给他人。